Een 'klein beetje' wetgeving...

donderdag 27 februari 2014 Felix van Gemen 4 reacties 1045x gelezen

Eind 2011 besloten mijn vrouw en ik dat we ons eigen huis zouden gaan bouwen. In de zomer van 2012 waren het ontwerp en de vergunningaanvraag van onze energie­neu­trale (nul-op-de-meter, in goed vakjargon) woning zo goed als klaar. Een geschikt moment om op zoek te gaan naar de gelukkige bank die dit toekomstbestendige object wilde financieren.

We wilden de meerkosten van de zonnepanelen, lucht­warmte­pomp en extra isolatie graag financieren vanuit extra hypotheekruimte. Onze woning zou een energie­reke­ning van -114 euro per jaar* krijgen in plaats van 2.500 euro. Een verschil van 218 euro per maand. Op basis hiervan zouden we een extra annuïtaire energielening kunnen betalen van 53.100 euro. Reken maar even mee op de website van Vereniging Eigen Huis. Verwachtingsvol klopten we aan bij diverse hypotheekverstrekkers, maar het contrast met de werkelijkheid kon niet groter zijn: we kregen precies 0 euro extra hypotheekruimte.

 

Gelukkig is er in korte tijd veel veranderd. Dankzij een ‘klein beetje’ wetgeving, kun je sinds 1 januari 2014 maar liefst 13.500 euro extra lenen voor een nul-op-de-meter-woning (NoM). We waren dus nét iets te vroeg. Op dit moment maken Rabobank en ABN Amro al gebruik van deze wettelijke ruimte voor nieuwbouw. Dat is een grote stap in de goede richting. Zeker als je bedenkt dat de wettelijke ruimte een aantal jaar geleden al was verruimd tot 8.000 euro extra lening. Destijds heeft geen enkele bank daarop ingespeeld. Het is in mijn ogen dan ook een zeer positieve – en impactvolle! – ontwikkeling dat dit nu wel gebeurt.

 

Het is namelijk ontzettend goed nieuws voor kopers van een nieuwbouwwoning. Met een meerprijs van 13.500 euro kan een nieuwbouwhuis al energieneutraal worden gebouwd. De klant hoeft dan niet meer te kiezen tussen een energieneutrale woning of een luxe keuken en badkamer. Hij kan het allebei krijgen! Dat maakt het voor bouwers en projectontwikkelaars op hun beurt weer interessant om energieneutrale huizen aan te bieden. Er is dus écht wat aan het veranderen. Volker Wessels heeft bijvoorbeeld al besloten alleen nog maar NoM-woningen te bouwen. Nog even en de EPC-norm is achterhaald en bouwers leveren NoM-woningen op met prestatiegarantie.

 

Maar we zijn er nog niet. Wat te denken van de 7,3 miljoen bestaande woningen die we in Nederland rijk zijn? Hoe gaan we die woningen toekomstbestendig maken en opwaarderen naar een kwaliteit die past bij de 21e eeuw? Een uitdaging van formaat. Ruim 50% van alle huidige woningen is gebouwd vóór de oliecrisis in 1973. In de tijd dat we dachten dat gas een onuitputbare en goedkope energiebron was. Isoleren was geen thema. Helaas biedt de nieuwe wettelijke ruimte van 13.500 euro voor deze huizen geen uitkomst. Afhankelijke van je ambitie – Wil ik een nieuwe keuken en badkamer? Wil ik aanpassingen voor ouderdomsgebreken? Wil ik extra woonruimte? – zal zo’n verbouwing in de toekomst tussen de 40.000 en 60.000 euro gaan kosten voor een gemiddelde rijwoning uit de jaren 50-80.

 

Met die 13.500 komen we dus niet ver. En dat is jammer, want het wegwerken van je energierekening is een zeer krachtig middel om al die woningen op betaalbare wijze weer helemaal up-to-date te maken. Met een NoM-renovatie kun je al gauw 175 euro per maand besparen. Een fiks bedrag. Als ik dezelfde rekensom op de website van Vereniging Eigen Huis maak, kom ik op een annuïtaire lening van 42.626 euro die je kunt dragen vanuit je maandbedrag voor energie. (En na 30 jaar is de verbouwing helemaal afbetaald!) Idealiter komt deze ruimte beschikbaar voor bewoners die voor een NoM-renovatie kiezen. De bewoner verbouwt zijn woning naar eigen smaak, financiert deze volledig of grotendeels vanuit zijn energierekening en krijgt een garantieprestatie van de bouwer. Klinkt als een aanbod dat je niet kunt afslaan. Zo’n aanbod is er echter nog niet. Want binnen het huidige wettelijke kader kun je niet het totale bedrag financieren. Klein beetje kip en ei.

 

Als het aan mij ligt, gaat dit veranderen. In plaats van vast te zitten aan een torenhoge energierekening die altijd door blijft lopen, krijgen woningeigenaren de kans om hun geld in een NoM-renovatie te investeren. Dit is volgens mij geen utopie maar kan binnen afzienbare tijd werkelijkheid worden. Om dit proces te versnellen, doe ik mee aan de campagne ‘Ons huis verdient het’. Via deze campagne geeft Energiesprong huiseigenaren de kans om de overheid en bouwers te laten weten dat zij hun huizen slim willen vernieuwbouwen. Niet alleen technisch slim, maar ook financieel slim. Hoe meer mensen hun stem laten horen, hoe beter. Want dan zien de betrokken partijen de vraag en de noodzaak van verandering. En zullen minister, banken en bouwers samen obstakels in wet- en regelgeving weghalen, financieringsconstructies mogelijk maken en met een goed en betaalbaar aanbod komen. Met garantie. Onmogelijk? Utopie? Met een klein beetje wetgeving zijn we er al!

 

* = Kosten 2012: netbeheerder Stroom 241, vastrecht leverancier 24 euro, geen gasaansluiting, teruggave Energiebelasting -379 maakt 241 + 24 - 379 = -114 euro per jaar.

 

Tips:


Reacties

Reacties

Felix van Gemen 10/03/2014 10:31

@ Theo - Triodos doet aan prijsdifferentiatie afhankelijke van energielabel. Ook interessante ontwikkeling. Correct me if I'm wrong - maar volgens mij maken zij nog geen gebruik van de wettelijke verruiming.

@ Peter - terechte nuance, zonder meer. Maar ook de nuance is te nuanceren; gaan straks alleen mensen met eigen opwek minder tegemoetkoming krijgen? Uiteindelijk gaat het toch om het verschil en niet de absolute waarden. Andere onzekerheid: vervalt over een paar jaar het recht op salderen? En hoe ontwikkelt de technologie zich zodat het % directe consumptie omhoog kan (e.g. slimme warmtepom, electrische auto)? Dan is het economisch negatief effect van niet meer mogen salderen, weer een stuk kleiner. #glazenbol #wiezalhetzeggen Ook weten we niet wat stroom en gasprijzen gaan doen, capaciteitstarieven, belasting en SDE-heffing. Zoveel onbekenden. Maar ik denk dat het safe to say is dat het afbouwen van je afhankelijkheid een veilige en rendabele keuze is.

Theo Verheijen 06/03/2014 19:29

Mooi verhaal. Ik wil ook zo laag mogelijke energierekening. Wat de hypotheek betreft, al eens gedacht aan de Triodosbank?

Peter Segaar / Polder PV 04/03/2014 11:56

Het is nogal riskant om in bovenstaand sommetje de teruggavepost energiebelasting als "een gegeven" te beschouwen. Want hij is kunstmatig extreem hoog geworden vanwege invoering capaciteitstarief voor elektra per 1 jan. 2009. En die verder niet voor inflatie gecorrigeerde (!) teruggavepost was oorspronkelijk bedoeld ter compensatie van "hoge kosten voor elektra en gas".

Wat denkt u dat er gaat gebeuren met die "belastingvermindering", zoals hij ook wel wordt gedoopt door Min. Fin., als uw concept doorslaand succes gaat worden en er massaal bezuinigd gaat worden in al die "energienotanul" woningen?

Verder interessant voorstel, al zal ik er als gedwongen stadswarmteklant in een huurappartementje met 109,45 EURO meer vastrecht betalen per 1-1-2014 "onder de beschermende Warmtewet" waarschijnlijk helemaal niets aan hebben...

Paul Cohn 04/03/2014 11:35

Nog even en de EPC-norm is achterhaald en bouwers leveren NoM-woningen op met prestatiegarantie
Als dát waar wordt is het écht:
"Goud voor Oud", zie www.energy.eu/country_overview/Netherlands_2011.pdf
helaas behoort ons energieverbruik/capita nu nog steeds tot de absolute top in de EU!

Reageren

Invoer verplicht
Uw e-mailadres zal niet zichtbaar zijn op onze website Invoer verplicht
Invoer verplicht

 

 
















Uw bericht wordt getoond na verificatie.

Energie+, kennisplatform lokaal duurzaam opgewekt is een uitgave van Aeneas.
© 2017 energieplus.nl - alle rechten voorbehouden.